상가 권리금 계약서 특약 작성법과 부가가치세·기타소득세(8.8%) 원천징수 세무 실무

상가건물 임대차보호법 제10조의3에 따르면 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 실무에서는 이를 크게 바닥권리금(상권·입지 가치), 영업권리금(단골 고객·매출 실적·영업 노하우), 시설권리금(인테리어·간판·주방설비·집기비품)의 세 가지로 분류합니다.

많은 창업자와 폐업 예정자가 공인중개사나 당사자 간 표준 양식에 "권리금 총액 5,000만 원(부가세 별도)"처럼 한 줄로 뭉뚱그려 적는 실수를 범합니다. 그러나 세법상 무형자산인 영업권(영업·바닥권리금)과 유형자산인 사업용 고정자산(시설권리금)은 과세 성격과 원천징수 의무가 완전히 다릅니다. 영업권은 소득세법 제21조 제1항 제7호에 따른 기타소득에 해당하므로 양수인이 지급액의 8.8%를 원천징수해야 하는 반면, 시설권리금은 사업용 유형자산의 매매이므로 기타소득 원천징수 대상이 아닙니다.

만약 계약서에 시설권리금과 영업권리금의 가액을 명확히 나누어 적지 않으면, 과세관청은 전체 금액을 영업권(기타소득)으로 보아 양도인에게 기타소득세를 추징하거나 반대로 양수인에게 원천징수불이행가산세를 부과할 위험이 있습니다. 또한 양수인 입장에서도 시설자산의 취득가액을 객관적으로 입증하지 못해 장부 기장 시 감가상각비 반영에 어려움을 겪게 됩니다. 따라서 권리금 계약서 작성 단계에서부터 시설물 목록표(양도 물품 명세서)를 별첨하고, 시설권리금과 영업·바닥권리금 가액을 각각 분리하여 기재하는 것이 세무 리스크를 차단하는 출발점입니다.

일반적인 권리금 거래(포괄양수도가 아닌 개별 자산 및 영업권 양수도)에서 양도인(기존 임차인, 일반과세자 기준)은 권리금 총액에 대해 부가가치세 10%를 별도로 받아 세금계산서를 발급해야 합니다. 양수인(신규 임차인)이 일반과세자로 사업자등록을 마쳤다면, 지급한 부가가치세 10%는 다음 부가가치세 확정신고(또는 조기환급 신고) 시 전액 매입세액으로 공제받거나 환급받을 수 있으므로 실질적인 비용 부담이 아닙니다. 다만 양도인이 간이과세자이거나 면세사업자인 경우에는 세금계산서 발급 의무나 방식이 달라지므로 계약 전 양도인의 과세유형을 반드시 확인해야 합니다.

가장 빈번하게 누락되는 핵심 절차는 영업권리금(바닥권리금 포함)에 대한 기타소득 원천징수입니다. 소득세법 제21조 및 시행령 제87조에 따라 점포 임차권이나 영업권을 양도하고 받는 대가는 기타소득으로 분류되며, 세법은 양도가액의 60%를 필요경비로 의제해 줍니다. 즉, 영업권리금의 40%만 실제 소득금액으로 잡히고 여기에 기타소득 원천징수세율 20%(지방소득세 2% 포함 시 총 22%)를 곱하기 때문에, 영업권리금 공급가액의 8.8%(40% × 22%)가 원천징수 세액이 됩니다.

중요한 점은 이 8.8%의 세금을 양도인이 스스로 내는 것이 아니라, 돈을 주는 양수인(신규 창업자)이 잔금 지급 시 8.8%를 공제(차감)하고 나머지 금액만 양도인에게 입금한 뒤, 잔금을 지급한 달의 다음 달 10일까지 국세청 홈택스와 위택스를 통해 원천징수이행상황신고서 제출 및 납부를 완료해야 한다는 것입니다. 또한 다음 해 2월 말일까지 기타소득 지급명세서를 제출해야 합니다. 만약 양도인이 세금 노출을 꺼려 세금계산서 미발행과 무신고를 요구할 경우, 양수인은 수천만 원의 권리금을 지출하고도 향후 5년간 종합소득세 계산 시 단 1원의 감가상각 경비도 인정받지 못해 훨씬 더 큰 소득세 폭탄을 떠안게 됩니다.

상가 권리금 계약은 기존 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) 사이의 사적 계약일 뿐, 상가 소유주인 임대인(건물주)은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 실무에서 가장 많이 터지는 분쟁은 양수인이 기존 임차인에게 권리금 계약금(통상 총액의 10%)을 먼저 송금했는데, 정작 건물주가 신규 임대차계약 체결을 거부하거나 기존 월세의 30~50%를 훌쩍 뛰어넘는 과도한 임대료 인상을 요구하여 임대차계약이 무산되는 사례입니다. 이때 권리금 계약서에 보호 특약이 없으면 양도인이 "단순 변심에 의한 위약"이라며 계약금 반환을 거부해 소송으로 번지게 됩니다.

두 번째 지뢰밭은 행정 인허가 및 건축물대장상의 하자입니다. 기존 임차인이 장사를 잘하고 있었더라도, 양도인이 설치한 외부 테라스·복층(메자닌)·가설건축물이 불법 증축물에 해당하여 구청에 위반건축물로 등재되어 있거나, 다중이용업소 안전시설완비증명서·정화조 용량 부족·학교환경위생정화구역 규제 등으로 인해 신규 영업신고나 지위승계가 반려되는 경우가 허다합니다.

세 번째는 양도인이 권리금을 받고 나간 뒤 불과 200~300미터 떨어진 인근 상가에 똑같은 업종으로 재창업하여 기존 단골 고객과 배달앱 주문을 그대로 흡수해 버리는 행위입니다. 상법 제41조는 영업양도 시 특약이 없더라도 10년간 동일 특별시·광역시·시·군 및 인접 시·군에서의 동종영업 금지를 규정하고 있으나, 단순 시설·바닥권리금 양수도인지 상법상 영업양도인지에 관한 법적 다툼을 피하려면 계약서에 구체적인 경업금지 반경과 기간, 위반 시 위약벌 조항을 명문으로 못 박아야 합니다.